民企逐条分析金融新政:积极对接、争取融资支持

近两日,民营房企都在认真研究央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融十六条”),除了托举股价,他们更希望能在新政的帮助下尽快摆脱流动性难题,回归正常经营轨道。  

“信息量很大,实操性强,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。”11月15日,雅居乐方面对中国房地产报记者表示,该公司将根据通知的精神积极与金融机构对接,争取开发贷、信托贷款等融资支持。此外,也将加快推动债券发行工作,加大与政策性银行、AMC机构的沟通对接,针对保交楼项目获取专项借款和配套融资服务,确保按时按质保交楼。  

合景泰富也表示,正积极和金融机构沟通,期待后续政策顺利落地。  

“之前的政策都是雷声大雨点小,周末公布的16条也需要观察一段时间银行的执行情况,才能看到释放效果。”广州某民营房企表示,此前虽然国家出台了不少金融支持政策,但仅惠及少量民营房企,因此也有部分房企持观望态度。  

供需两侧双管齐下  

出险房企盼政策尽快落地  

“金融十六条”共包含16条措施,包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合受困房企风险处置、保障住房金融消费者权益、阶段性调整金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。在银行证券看来,该政策供需两侧双管齐下,实为本轮下行周期以来强有力的支持政策,大幅提振了各方的信心。  

申港证券也认为,“金融十六条”的力度较此前各轮政策放松更为显著,出现了此前未有的风向变动,将对行业整体产生积极作用,同时对受困的优质民企主体产生积极推动。  

也正是因为力度空前,急需融资支持的民营房企认真做了功课,逐条分析、对照。  

站在企业的角度,雅居乐相关人士认为有几条措施值得关注,如在企业端,一方面是强调稳定房地产开发贷款投放,对国有、民营房企一视同仁,对金融机构的极端避险风格进行指导纠偏;另一方面从信贷、债券和股权收购等方面挖掘增量,加大资金供应量,使房企在融资端能获得一定程度的资金补充。同时,“金融十六条”对前期“保交楼”政策提供具体的落地措施,鼓励金融机构提供专项借款,配套融资支持。对于“保交楼”新发放的配套融资形成的不良信贷,相关机构和人员已尽职的可免责。在个人需求端,一是再次强调对新增个人住房需求的支持,二是保障存量住房金融消费者的权益。  

“通过企业和个人需求的政策支持,预计将对进一步扭转预期,为房地产市场平稳健康发展提供保障。”就企业自身而言,“这次的政策,不管是‘保持房地产融资平稳有序’还是‘积极做好保交楼的金融服务’都对我司有很大的帮助。”  

一家出险房企的融资部门负责人表示,对于该公司来说,“金融十六条”有利于债务展期、争取时间,实现资产保值增值,专项贷款则能够提供启动资金,盘活一部分项目。  

“关于融资,我们一直在跟金融机构对接,但就是没法落地。如果新政能落到实处,肯定对企业有帮助。”另一家出险房企透露。  

实操环节有一定难度  

行业信心待恢复  

根据银河证券的观察,10月份,民企信用债发行总额在总发行中占比仅为12.9%,民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境。  

虽然雅居乐是为数不多至今仍保持良好还款记录的民营房企之一,但在过去的一年多时间里,由于融资端的收紧,该公司过的也不轻松。曙光在半个月前出现,11月1日,交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司,召集21家民营房企召开座谈会,透露将加大民营房企发债的支持力度,雅居乐进入了第二批增信发债名单中。  

该公司表示,国家的多项政策对缓解其流动性具有一定的作用,主要体现在新增债券发行、存量贷款展期等方面,可以一定程度缓解融资性现金流流出压力。  

如雅居乐般资金面获得改善的房企仍是少数,还有大量民营房企在等待融资窗口的开放。“金融十六条”被寄予了很多期望,“政策有了,还需要配套细则。我们缺的是增量资金,希望出资方能够授信帮助盘活资产、项目,实现债务重组、整体盘活。”上述出险房企融资部门负责人说。  

具体到执行环节,“金融十六条”的部分内容存在一定操作难度。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的可予免责这一规定,国泰君安认为,银行从贷款意愿上是愿意发放贷款给担保物足够,信用能力达到标准的房企,但是具体对于信用能力以及担保能力的考察具有一定弹性空间,是否达到尽职标准的确很难界定。  

某国有银行贷款部员工告诉中国房地产报记者,关于尽职免责的说法较为笼统,很难消除银行相关业务人员的顾虑。  

此外,“金融十六条”惠及的企业范围有多大也有待明晰。国泰君安表示,从文件的内容来看,后续的民营企业想要做债务融资,只能走担保融资的这条线,新增的融资大概率应该是经营性资产。随着担保率的提升,拥有经营性资产的公司的境况应该可以得到比较大的缓解,而纯住宅开发商与当前政策间的关联度依然不大。  

摩根大通的看法比较保守,该机构认为加大对民营房企的融资支持是一个很好的趋势,但仅此一点仍然很难改变行业游戏规则,虽然有助缓解资金问题,但并没有解决房企销售疲软的核心问题。据某百强民营房企的管理层介绍,该公司已完成了美元债的展期,境内债务的规模也不大,比起偿债问题,更大的压力在于没有收入。“销售不行,卖的很多项目是亏本的,监管又严,资金回不来。”  

雅居乐方面也表示,当前行业面临的大困难,是经济周期下行和居民对房地产市场预期下行对销售的影响,希望通过防疫政策的调整优化、对限购限贷政策的调整等各项政策形成合力,未来能恢复居民对房地产的信心。